موقعیت و کاربری ساختمان در زمین
شرایط گذرها و بناهای مجاور زمین تعیین کننده محل قرار گیری بنا در آن هستند. محل استقرار ساختمان در شرایط معمول می بایست در قسمت شمالی زمین باشد در موارد استثنایی مانند وجود درختان قطور، شرقی غربی بودن زمین و … با توجه به وضعیت استقرار ساختمان های مجاور در شورای معماری مطرح و تصمیم لازم اتخاذ می گردد. متراژ بر زمین گزینه ای مهم برای ارزش گذاری ملک است و هر چه این متراژ بالاتر برود ارزش ملک بیشتر می شود.
املاک از لحاظ موقعیت قرارگیری در زمین به 4 دسته تقسیم می‌شوند:
این انواع هر کدام دارای تعریف خاص خود و ویژگی‌هایی هستند.
ساختمان شمالی: منظور از ساختمان شمالی بنایی است که ورودی ساختمان از سمت کوچه یا خیابان به حیاط باز می‌شود. همچنین شمال ساختمان به پلاک مجاور آن ختم می‌شود. یک ساختمان شمالی از سمت شمال با احداث نورگیر، نور غیر مستقیم و از سمت جنوب یعنی سمت حیاط ساختمان نور مستقیم دریافت می‌کند.
ساختمان جنوبی: در این نوع بناها پس از ورود به فضای ملک ابتدا وارد ساختمان آن می‌شویم و حیاط در پشت ساختمان قرار دارد. این نوع املاک به علت نورگیری مستقیم ساختمان از هر دو جهت شمالی (سمت گذر) و جنوبی ( سمت حیاط) ارزش بیشتری نسبت به املاک شمالی دارند.
ساختمان شرقی و غربی: اگر راستای کوچه شمال باشد ساختمان هایی که در سمت راست کوچه قرار می گیرند، ملک شرقی و آن‌هایی که در سمت چپ قرار می‌گیرند ملک غربی نامیده می‌شوند. تفاوت عمده این املاک در نورگیری و گرمای خانه های شرقی و غربی است. در ساختمان های شرقی در ساعات اولیه روز تا نزدیک ظهر نور خورشید وجود دارد اما پس از آن از میزان نور کم شده و ساختمان های غربی نور بیشتری خواهند داشت. این تغییر زاویه نور به نحوی است که در ساعات پایانی روز ملک غربی دارای نور زیادی خواهد بود. معمولا در ورودی ساختمان‌های غربی به حیاط باز می‌شود و پس از گذشتن از آن به ساختمان اصلی می‌رسید. در حالی که برای ساختمان‌های شرقی حیاط در قسمت جلویی قرار دارد.
املاک دو بر یا چند بر
این املاک به دلیل این که از جهت‌های مختلف و برای دسترسی هستند و از نظر نورگیری شرایط مناسبی دارند و گران قیمت تر هستند. در طراحی موقعیت ساختمان این نوع املاک که عمدتا مسکونی و تجاری هستند، موقعیت خیابان اصلی تعیین کننده خواهد بود.
املاک دوکله
نوع خاصی از املاک دوبر هستند که در آن ها 2 طرف از زمین به 2 گذر موازی (یعنی یکی در بالا و دیگری در پایین) متصل باشد.
انواع کاربری زمین و ملک
کاربری ساختمان به این معناست که ساختمان مورد نظر برای چه هدفی ساخته شده است. معمولا 11 نوع کاربری برای زمین و ملک مشخص شده و محل احداث هر کدام به نظر شهرداری برمی‌گردد. مثلا یک ساختمان صنعتی نمی‌تواند در مرکز شهر ساخته شود و شهرداری چنین مجوزی را برای این هدف صادر نمی‌کند.
کاربری مسکونی: ( این کاربری خود به دو بخش : آپارتمانی – ویلایی) تقسیم می شود.
– آپارتمان : آپارتمان به ساختمانی با مجموعه ای از چند واحد مستقل در یک بلوک مشترک گفته می شود. در آپارتمان محیط هایی مثل راه پله ، درب ورودی اصلی، حیاط و پارکینگ بین ساکنین مشترک است. معمولا تعداد طبقات آپارتمان ها از دو طبقه به بالا هستند و اکثرا کاربری های اداری، تجاری و مسکونی دارند.
– ویلایی: ساختمانی یک یا چند طبقه است که برخلاف آپارتمان ها از نظر ورودی، حیاط، پارکینگ و … مستقل است و با ساختمان های کنار اشتراکاتی ندارد. معمولا فضای سبز بیشتری دارد و قیمتش نسبت به آپارتمان ها بیشتر است.
کاربری اداری: ملکی است که سند اداری دارد و معمولا به صورت واحدهای آپارتمانی است . در ساختان ها با کاربری اداری مغازه خرید و فروش انجام نمی شود و فقط یک مغازه به عنوان دفتر فروش استفاده می شود. این املاک حق نصب تابلو دارند.
کاربری تجاری: ملک تجاری به ملکی گفته می شود که دارای سند تجاری باشد. مثلا مغازه ها، رستوران ها، عمده فروشی ها، دفاتر خدماتی(مثل آژانس های مسافرتی) دارای کاربری تجاری هستند. تفاوتی که این املاک با ملک اداری دارند در این است که املاک تجاری دارای حق سر قفلی هستند. این املاک هم حق نصب تابلو دارند.
کاربری مغازه: کاربری آن مثل ملک تجاری است با این تفاوت که باید حتما به بیرون دسترسی مستقل داشته باشد و داخل آن کاملا دیده شود.
کاربری صنعتی: هر نوع زمین یا ساختمانی که دارای کاربری صنعتی با مجوز شهرداری است مجاز است تا هرگونه فعالیت صنعتی نظیر تولید، انبار یا توزیع را انجام دهد. کارخانجات، تعمیرگاه‌ها و کارگاه‌های تولیدی دارای کاربری صنعتی هستند .این نوع املاک اغلب در شهرک‌های صنعتی و یا در مناطقی خارج از شهر وجود دارند. حتی اگر با گذشت زمان و گسترش منطقه شهری آن ملک در داخل شهر قرار گیرد معمولاً توسط دستگاه‌های مسئول و ذی‌ربط به خارج شهر انتقال داده می‌شود.
کاربری انبار: ساختمان یا محوطه‌ای تجاری است که با بهره‌برداری از یک سیستم صحیح طبقه‌بندی و تنظیم، برای نگهداری یک یا چند نوع کالای بازرگانی، صنعتی، مواد اولیه و یا فرآورده‌های مختلف، استفاده می‌گردد. علاوه بر آن انبارها به عنوان نقاط و تأسیساتی برای نگهداری موقت به منظور توزیع و تجمیع کالاها در سیستم‌های توزیع نیز استفاده می‌شوند.
کاربری خدمات: از ساختمانی با کاربری خدماتی، همانند ساختمانی با کاربری تجاری کسب درآمد می‌شود که به این نوع کاربری‌ها کاربری انتفاعی گفته می‌شود. تفاوت کاربری خدماتی با کاربری تجاری این است که چون کاربری خدماتی فعالیتی عام‌المنفعه است بنابراین جهت گرفتن مجوز شهرداری نیازی به پرداخت ندارد اما در صورت تصمیم به تغییر کاربری باید هزینه‌های تبدیل کاربری پرداخت شود. بیمارستان های عمومی، مدارس، گرمابه‌ها، ترمینال ها عمومی نمونه‌ای از ساختمان‌ها با کاربری خدماتی هستند.
کاربری ورزشی: این نوع کاربری اغلب برای احداث استادیوم‌های ورزشی، زمین‌های بازی و باشگاه‌های ورزشی صادر می‌شود. استخرهای سرپوشیده و روباز نیز جزء این دسته از املاک هستند که با مجوز شهرداری به فعالیت می‌پردازند. اکثر کاربری‌های ورزشی برای املاکی صادرشده که عمدتاً دولتی بودند اما هم‌اکنون شاهد ورود بخش خصوصی در این حوزه نیز هستیم که اکثراً به باشگاه‌های کوچک ورزشی تخصیص داده شده است.
کاربری کشاورزی: این نوع کاربری برای دو نوع زمین صادر می‌شود: زمین زراعی و باغ؛ کاربری کشاورزی زراعی اغلب برای زمین‌هایی صادر می‌شود که در آن محصولاتی زود بازده نظیر گندم، ذرت و انواع صیفی‌جات کشت می‌شود.
کاربری معدن: زمینی که ماده ی با ارزشی مثل انواع فلزات، سنگ های قیمتی، خاک های مورد استفاده در کارهای صنعتی یا ساختمانی داشته باشد، از نوع کاربری معدن محسوب می شود. وقتی از وجود این ماده های با ارزش در زمین مطمئن شدید، ملک به عنوان معدن ثبت می شود. در غیر این صورت صاحب ملک اجازه ی برداشت از آن را ندارد. هم چنین اگر شخصی در زمینی که مالک ندارد معدنی کشف کند و آن را ثبت کند، مالک آن زمین به حساب می آید.
سطح اشغال ساختمان (پیشروی)
سطح اشغال به قسمت ساخته شده زمین یا قسمتی که توسط یک بنا در قطعه زمین اشغال شده باشدگفته می شود . فرمول محاسبه سطح اشغال عبارت است از نسبت مساحت سطح مجاز بنا تقسیم بر مساحت قطعه زمینی که بنا در آن وجود دارد.
تراکم ساختمان (طبقات)
تراکم شامل مساحت تمامی طبقات ملک می باشد یا سطح زیربنای ساختمان را تقسیم بر کل مساحت زمین ، تراکم ساختمان می گویند. این سطح در همکف می تواند شامل کاربری هایی اعم از تجاری، مسکونی و یا … باشد. زمانی که در سطح اشغال ساختمان تخلف صورت گیرد و بیش از حد مجاز ساخت و ساز شود شهرداری حکم قلع را برای از بین بردن اضافه بنا صادر می کند و هزینه تخریب نیز بر گردن مالک است.
